主要風險點
復甦的結構性問題
本土需求推高中低端地產價格，住房支付能力有結構性憂慮。第一類是50歲以上的人群，另一類是20－34歲的千禧一代。50歲以上的人群需求多來自於新建家戶而非更新房產，並且由於年紀等人口特征，其需求偏向於中低房型。而20－34歲的千禧一代，大多屬於初次購房，購買力相對有限，因此即便需求爆發未來亦偏向於中低房型。因此總體來看美國本土的需求更集中於中低端房產，然而許多社區不願意批准低端房屋建設以防降低總體房屋售價。所以中低端房產價格上漲或更快。另外，2015年售價為20萬美元左右的房屋平均貸款額占房價比為90%左右，達到2000年以來的最高值，而高端房屋平均貸款占房價比以降至75%左右，低於2005年80%左右的水平。
這一狀況至2016年底仍然存在。這表明中低端房地產市場存在較大杠杆。由於寬鬆的貸款利率以及中低端房產市場的供給不匹配，住房支付能力可能成為一個風險點。這些問題的根本還是中低端市場的房屋供給不足以及對應建築勞動力的短缺。目前許多建築商反應已逐漸轉向中低端市場，隨著房屋建築的逐步完工，這一問題或將看到好轉，中低端房價也可能得到緩解。
少數城市似有過熱苗頭
海外需求則是高端房產價格的驅動力。海外買家占美國購房需求的10%，其中華人購買者需求最大。海外買家則有不同於本土購房者的購房特色。首先，他們更傾向於購入熱門地段的房屋，比如紐約，洛杉磯，芝加哥，邁阿密，芝加哥等。第二，他們主要購買高端房型，高端小區與學區房更是華人買家的關注重點。第三，國際買家支付能力更高，純現金購房方式占多數，其中美國之外的華人購房者現金支付占比可能高達65%。美國房產的華人買家占國際買家比例由2015年的16%降至14%，不過四大主要海外買家占比均下降1～2百分點。
2017年，美國之外的華人投資者購入的房屋約37%在加州，4%在紐約州。2016年NAR（全美地產經紀商協會）調查顯示，加州，紐約，華盛頓，德克薩斯州與新澤西5個地區成為61%的華人地產投資者的美國首選地。除了資本回報以外，華人投資者選擇美國加州還有幾個強烈動機：1、美國私有產權保護較健全；2、加州人口中30%為華人，文化氛圍相近；3、加州有全美最好的公立大學；4、50萬－100萬美元的投資有利於投資者獲得EB－5簽證。
少數城市的樓市有過熱苗頭。以曾經被Bloomberg商業周刊評選為最適合撫養子女的加州的阿卡迪亞城為例，阿卡迪亞超過44%的人口是華人，同時社區地理位置優越成為華人投資者理想的選擇。蜂擁而來的華人投資者推動了該城市地產價格快速上漲（圖26），2015年其價格幾乎是2012年之前的兩倍。儘管2016年有較大回落，2017年4月又回到了2015年的價格水平。紐約的高檔房地產價格也出現下滑，比如位於曼哈頓西53街的百家樂公寓頂層豪華公寓售價已經比三年前下降29%，而定價超高的紐約商用房地產的銷售額在這兩年下降了50%。
|
