地產業金融改革具有不確定性
奧巴馬與特朗普政府都提出要對美國最大住房抵押貸款提供者房地美與房利美兩巨頭進行改革，但是路徑與目標仍然具有不確定性，有可能會引起市場的擾動。2008年9月，由於次債危機而損失慘重的房地美與房利美被美國聯邦接管，並獲得約為200億美元的借款。作為未來托管以及資金支持的交換，這兩家政府贊助企業將向美國財政部發行以10%為息的10億美元的優先股，同時，每一個公司都以每股0.00001美元的行權價發行代表79.9%股份的普通股認股權證，有效期為20年。
2012年至今，房地美與房利美已用盈利償還了187億美金的借款以及50億美金的利息。但這部分還款幾乎清掃了大部分盈利，私人股東沒有得到應有的投資回報。同時兩家公司的資金儲備也非常少。目前大約70%的抵押貸款來自聯邦政府的支持，抵押證券的最大買家也是聯邦儲備銀行。據美國聯邦住房金融局（FHFA）壓力測試結果顯示，如果美國金融嚴重滑坡，這兩家公司需1260億美元的注資才能渡過危機。
奧巴馬時代寄希望建立新的公司以取代兩房，但是隨著兩房盈利狀況改善而遲遲沒有動作。進入特朗普時代，現任美國財務部長努欽也曾表示政府有意在2017年下半年進行這項改革。但是特朗普當政以來，還沒有下達過明確的指示。不論房地美與房利美是否在近期進行改革，美國房地產業架構的不確定性依然存在。不過我們也要看到，至少到目前為止，兩家公司盈利狀況仍然良好，如果改革過程他們的償付能力維持良好，並且讓美國公眾對其持有信心，相信他們改革的衝擊很可能是可以被控制的，或許還能向美國房地產市場注入新的能量。
總而言之，雖然少數城市房價上升較快，但美國樓市總體上仍處於比較健康狀態。這有利於美國經濟穩步復甦，也為美聯儲繼續逐步加息創造了條件。美元反彈，美債收益上行不可避免，時間點近期關注今年底和明年一季度。來源：倍可親 |
